전 성 훈 서울시의사회 법제이사법무법인(유한) 한별

많은 분들은 몇 년 전 세간의 화젯거리가 되었던 영화 `건축학개론'을 잘 알고 있을 것이다. 그리고 이 영화를 촬영한 한남동 소재 건물에 대한 소송 사건도 알고 있을 것이다. 만약 기억이 잘 나지 않는다면, `싸이 카페 소송'이라고 하면 기억이 나는가?

양측의 잘잘못은 논외로 하고, 임차인의 법률적 대응은 매우 적절치 못하였다. 대표적으로 첫 번째 건물주와 계약한 이후 인테리어 비용으로 4억 원을 투자하면서도 임대차기간을 1년마다 갱신하는 것으로 임대차계약서를 작성한 점, 두 번째 건물주와 조정안에 합의하면서 합의서를 명확하게 작성하지 못한 점은 시한폭탄의 스위치를 누른 것과 마찬가지였다. 이 시한폭탄은 세 번째 건물주인 싸이 앞에서 터졌고, 이 폭탄테러가 수습되는데 6년이 걸렸다.

자매품으로 `리쌍 곱창집 소송'도 있다. 이것도 5년간의 분쟁 끝에 그 어렵다는 관련법 개정까지 이끌어내면서 종결되었다.

위 사례에서 보다시피 임대차와 관련한 분쟁이 발생하거나 장기화하는 경우 양측 모두 심각한 손해를 입게 된다. 따라서 이번 글에서는 손해를 방지할 수 있는, 쿨하게 임대차를 들어왔다가 쿨하게 나가는 법을 살펴본다(서울 소재 상가건물을 전제로 한다).

쿨하게 들어오기 위하여, 임차인의 입장에서 다음을 반드시 확인하여야 한다. ① 이전의 권리의무관계가 어떠한가? ② 원상회복의무의 범위는? ③ 수선의무가 있는가?

첫째 이전의 권리의무관계와 관련하여, 가장 먼저 확인할 것은 내가 임차하여 들어가려는 상가건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물인지 여부이다. 이 법이 적용되려면 환산보증금, 즉 `보증금 + 월세 × 100'으로 계산한 금액이 서울 기준 6억 1000만 원 이하여야 한다. 환산보증금이 이를 초과하는 경우 임대인과 협의가 가능하다면 임대차계약이 아닌 전세권설정계약을 체결하는 것이 좋다.

또한 상대방이 상가건물의 소유자 또는 적법한 임대권한이 있는 사람인지 여부를 교섭 단계부터 신분증과 등기사항증명서 등을 통하여 반드시 확인하여야 하고, 만약 대리인과 계약을 체결하게 되었다면 위임장, 인감증명서, 대리인신분증을 확인하고 사본하여 두어야 한다. 계약 체결행위를 한 사람이 적법한 권한이 없었음이 추후에 밝혀져 문제가 되는 경우가 적지 않고, 게다가 이러한 경우 대부분 `사기친 놈'은 이미 송금받은 보증금을 빼내 숨겨 놓고 감옥 갈 준비를 성실히 마쳐 놓은 경우가 많기 때문이다.

건축물대장을 통한 상가건물의 용도 확인과 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통한 상가건물의 권리순위관계 확인은 필수이다. 상가건물에 대한 미납세금이 있는지 여부와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에서 확인하자. 이러한 절차가 번거롭다면 전문적인 조력을 받자.

둘째 임차인은 상가건물의 반환시에 1개의 의무와 3개의 권리가 있다. 원상회복의무, 그리고 부속물매수청구권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권이다. 이 의무와 권리들은 보통 `임차인은 원상회복의무를 지며, 모든 비용은 포기한다.'는 식으로 계약서의 특약조항으로 뭉뚱그려 규정되어 있는 경우가 많다.

그러나 임대인과 임차인 간의 특약으로 필요비·유익비상환청구권은 미리 포기시킬 수 있지만, 부속물매수청구권은 포기시킬 수 없다. 즉 위와 같이 계약서에 규정하더라도, 건물의 구성물이 아니면서 건물에 객관적인 도움이 되는 `부속물'은 임차인이 임대인에게 `돈 내고 사가라'라고 청구할 권리가 있다는 것이다. 법원에서는 제반사정을 고려하여 다양한 물건을 `부속물'로 인정하고 있다. 예를 들어, 천장, 바닥, 전기조명, 전기공사, CCTV 등이다(이해가 안 가도 괜찮다. 어차피 변호사가 정리해 준다).

`한 번 개원하면 오래 할 텐데, 굳이 번거롭게 협의할 필요가 있나?'라고 생각하는 사람도 있을 것이다. 그러나 천장, 바닥, 인테리어 등에 상당한 비용을 투입하였는데 예상치 못한 사정변경으로 중도에 계약을 해지하는 경우가 종종 있다. 임차인의 교섭력이 상대적으로 나은 시기인 계약 체결시에 임대인과 원상회복의무의 범위에 관하여 분명하게 합의하여 놓는 것이 유리하다.

셋째 수선의무와 관련하여, 원칙적으로 임대인은 임대차계약 존속 중 상가건물을 사용할만한 상태로 유지할 의무(수선의무)를 진다. 그럼에도 불구하고, 임대인과 임차인 간의 특약으로 수선의무를 임차인에게 부담시킬 수도 있다. 그러나 소규모의 수선을 넘어서, `필요비'가 발생할 정도의 상가건물의 유지·보수를 위한 공사까지 수선의무 명목으로 임차인에게 전가하는 것은 불가하다. 즉 임차인의 필요비상환청구권을 특약으로 포기시킬 수는 있지만, 그 대신에 수선을 넘어서서 필요비가 드는 정도의 공사는 임대인이 책임져야 한다는 것이다.

쿨하게 나가기 위하여 알아두어야 할 것들은 많지만, 그 중 중요한 것은 ① 사업자 등록과 확정일자 받기, ② 월세 절대 연체 금지, ③ (병의원 양도시에) 권리금 회수에 관한 법규정 확인, ④ 임차권등기명령제도 활용 등이다.

관할 세무서장에게 사업자 등록을 하고 확정일자를 받는 것은 누구나 알고 있겠지만, 계약기간 중 또는 재계약시 보증금을 증액한 경우 반드시 확정일자를 다시 받아야 함을 잊지 말자.

계약 만료가 다가오는 경우나 다른 사정이 있는 경우 `보증금에서 까면 되지'라고 생각하면서 월세 지급을 게을리하는 사람이 간혹 있다. 큰일 난다. 만약 미납 월세 총액이 월세 3회분에 달하게 되는 경우 임대인의 계약 해지가 가능하게 되어, 권리금 회수, 부속물매수청구권 행사 등에 큰 지장이 있을 수 있다.

병의원 양도시의 권리금 회수는 지면관계상 자세히 설명하기는 어렵다. 다만 임차인의 권리금 회수를 임대인이 방해하는 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있고, 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차계약 체결을 임대인이 거절할 수 있는 사유도 법정되어 있으므로, 상가임대차법 관련 규정을 반드시 확인하자.

마지막으로 임대차 종료시에 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 우선변제 순위를 유지하려면 상가건물에서 나가지 못할 수도 있다. 이러한 경우 임차인은 법원에 `임차권등기명령'을 신청하여 그 명령을 받은 뒤에는 이사하여도 우선변제 순위를 유지할 수 있다. 게다가 신청에 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

장미에는 가시가 있듯이, 딱 좋은 입지인데 비어 있는 경우에는 그 상가건물에 무언가 문제가 있을 가능성이 크다. 분쟁의 예방에 이번 글이 약간이나마 도움이 될 수 있으면 한다.

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