상속, 증여세를 계산하기 위한 가장 첫 번째 단계가 재산평가라 할 수 있다. 대상 재산의 경제적 가치를 법정 기준에 맞게 평가하는 것으로, 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르며, 시가에 해당하는 가액을 산정하기 어려운 경우에 한해 보충적 평가방법에 따른 기준시가 등의 가액으로 할 수 있다.

또 저당권 등이 설정된 재산의 경우에는 시가와 그 재산이 담보하는 채권액 등을 비교하여 큰 금액을 그 재산가액으로 하게 되어있으므로 놓치지 않게 유의해야 한다.

시가란 불특정 다수인끼리 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 상속개시일 전후 6개월(증여의 경우 3개월) 이내에 평가대상 재산에 대한 매매가액이 있거나 감정평가가액이 있는 경우 또는 공매, 경매, 수용보상가액이 있으면 이를 시가로 인정한다.

평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등에 해당하는 기간 중에 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있기 때문에 평가기간 중의 가액만 고려해서는 안된다.

시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 적용한다.

또한 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있는 경우 해당 가액을 시가로 보며, 이를 유사매매사례가액이라 한다. 유사매매사례가액은 아파트 또는 연립주택의 경우에 적용되나, 단독주택, 또는 상가건물 등의 경우 개별적 특성에 차이가 있기 때문에 유사매매사례가액을 적용하지 못하고 대부분 보충적 평가방법인 기준시가로 평가가 되고 있다.

그렇기 때문에 유사매매사례가액이 적용되는 아파트 등은 다른 부동산 재산에 비해 상대적으로 세부담이 높아져 평가대상 재산 간의 과세형평상 문제가 있다는 논란이 있다.

상속세 또는 증여세를 법정신고기한 내에 신고한 경우 평가기준일 전 6개월(증여세 3개월)부터 신고일까지의 유사매매사례가액을 시가로 적용하기 때문에 거래가 자주 있지 않은 재산을 상속받거나 증여받는 경우 빠른 시일 내에 신고하는 것이 유사매매사례가액의 적용을 피할 수 있다.

법정신고기한까지 신고를 미루다가 유사매매가 발생할 경우 시가로 인정될 수 있기 때문인데, 특히 거래가 빈번하게 발생하지 않는 대형 아파트 등을 증여받고자 할 때 증여 바로 직전까지 국토교통부 등에서 실거래가가 없는 것을 확인하였다면, 증여등기 후 바로 기준시가로 증여세를 신고함으로써 행여나 모를 유사매매사례가액을 적용받지 않게 절세를 할 수 있다.

반대로 상속받은 재산을 처분하고자 한다면 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도를 함으로써 그 매매가액이 상속재산의 시가에 해당하고 양도소득세 계산시 취득가액이 되어 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세를 부담하지 않을 수 있다. 단, 법정 상속인에 배우자와 자녀가 있어 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원, 총 10억원 이상의 상속공제 한도 내의 재산을 상속받아 상속세 부담이 없다는 전제조건이 필요하며, 상속재산이 상속공제액을 초과하여 납부할 상속세가 있는 경우에는 오히려 매매가액이 시가로 적용됨으로써 상속세 부담이 커질 수 있음을 유의해야 한다.

실제 상속세 부담액과 양도소득세 부담액에 따라 세무 전문가와 상담을 통하여 세부담을 최소화하는 방법으로 신고하는 것이 중요하다.　

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